林木资产评估中市场法的应用研究

时间:2018-06-28 编辑整理:付亚如 来源:早发表网

摘要:文章对使用市场法进行林木资产价值评估中各修正 价格的权重的确定进行研究,采用灰色关联度分析法确定权 重, 提出了通过层次分析法来确定各因素的加权关联度,最 后通过分析落叶松评估的实际应用案例说明改进市场法可 以提高评估林木资产价格的准确度,使评估更加科学合理。

关键词:林木资产评估, 灰色关联度分析, 层次分析法, 市场法

一、引言

随着林权制度改革的深入, 林业生产要素的流动性不 断增强,森林资源资产的有偿转让、抵押贷款、租赁等经济 行为日益频繁,从而使林木资产评估的需求增多,为保障森 林资源转让各方当事人的合法权益, 规范开展森林资源资 产评估工作,进行合理的价值评估就显得极为重要。然而我 国在森林资源资产评估方面, 对于评估方法中有关的技术 经济参数的确定缺乏深入研究, 大多停留在经验判断的层 面上,导致评估结果与实际成交价格有很大的差异,并且对 林业交易市场的发展产生了阻碍。 本文通过对市场法进行 改进,利用灰色关联度分析法确定各修正价格的权重,提出 了用层次分析法来确定各因素的加权关联度, 提升了利用 市场法评估林木资产价格的准确性。

二、改进的林木资产评估方法

(一)市场成交价比较法。市场法是资产评估中最直接、 最能反映林木资产市场价值的评估方法, 包括市场成交价 比较法、市场价倒算法等。本文重点研究市场成交价比较法 的改进。 市场成交价比较法是以相同或类似的林木资产的 现行市场成交价格作为比较基础, 估算拟评估的林木资产 评估值的方法。 市场成交价比较法要求对一个评估对象要 选取三个以上参照交易案例,先把参考案例价格进行修正, 并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性 方面,客观分析参照交易案例,采用简单算术平均法、加权 算术平均法、众数法等方法确定评估结果。以往在采用加权 算术平均法时,权重一般是根据以往的经验确定,使得评估 结果可信度不高。而本文采用灰色关联度分析法确定权重, 在利用灰色关联分析确定关联度时, 引入层次分析法来确 定各因素的加权关联度,从而提高了评估值的准确度。评估值 E 的计算公式如下:

 

式中:n 为参照案例的个数;Qi 为第 i 个参照案例所占权重;Ei 为第 i 个参照案例调 整后的评估值。

(二)灰色关联分析。 在市场法中,通过灰色关联度分析 求出被评估资产的影响因素序列与其参照案例调整因素序 列的相似程度。 关联度数值越大,则被评估资产与其参照物 的关联程度越大。 利用灰色关联度分析法测定权数,不要求 知道变量的分布,也不要求变量之间相互独立,计算量小, 而且不致出现灰色关联度的量化结果与定性分析不一致的 情况,所以比较适合对经济现象的分析。 灰色理论对于数据 样本的要求低, 对于样本量的多少和样本有无规律同样适 用, 在分析和处理林木资产估价的相关数据上有其独特的 优势,结果可靠度高,因此本文使用市场法评估林木资产时 运用灰色关联分析求取权重。

(三)层次分析法。 层次分析法的计算思路是:首先对问 题所涉及的因素进行分类, 建立标度表; 然后构造层次模 型,从上到下依次为三层,即目标层、指标层、方案层;接着 对每一层次各元素的相对重要性判断,构建判断矩阵;矩阵 元素的值反映了人们对各因素相对重要性(或优劣、偏好、 强度等)的认识;再进行层次总排序和层次单排序,在排序过程中,为避免产生片面性,应该对每个构建的判断矩阵进 行一致性检验; 最后计算出各层的方案相对于目标层的相 对重要性权重,进而优选出方案。

 

 

 



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